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LEG Immobilien erwartet zusätzliche Wertminderung und passt Verschuldungsziele an
LEG Immobilien ringt mit Marktveränderungen, verzeichnet jedoch eine schrittweise Konsolidierung der Bewertungsstandards.
Deutschlands zweitgrößter Vermieter LEG kämpft weiter mit den Auswirkungen des Umschwungs am Immobilienmarkt. Dennoch gibt das Unternehmen eine optimistische Prognose für die nahe Zukunft ab und rechnet mit einer „allmählichen Stabilisierung des Bewertungsniveaus“. Trotz Abwertungen der eigenen Immobilien um weitere vier bis sechs Prozent im zweiten Halbjahr kann LEG aufgrund der starken Nachfrage nach Mietwohnungen im Jahr 2023 die Gewinnprognose anheben. Die Aktie des Konzerns verzeichnete im Tagesverlauf ein Plus von über drei Prozent und lag am Mittag bei 67,78 Euro, was immerhin ein Anstieg von mehr als 50 Prozent seit der Trendwende am Immobilienmarkt im August2021 bedeutet.
Die positive Entwicklung von LEG ist jedoch nicht nur auf die aktuelle Nachfrage zurückzuführen. Das Unternehmen hat bereits einen Blick in die Zukunft geworfen und ist zuversichtlich für das Jahr 2024. Insgesamt gesehen, zeigt sich LEG optimistisch für die kommenden Jahre.
Für das zweite Halbjahr geht LEG von einer leichten Abschwächung des Abwertungsdrucks und einer allmählichen Stabilisierung des Bewertungsniveaus aus. Dies ist auch bereits im aktuellen Quartalsergebnis erkennbar, das bei 58,2 Millionen Euro lag. Im ersten Halbjahr stand ein Verlust von 1,1 Milliarden Euro aufgrund einer Abwertung des Bestands um 7,4 Prozent.
Aktuell liegt der Verschuldungsgrad (LTV) bei 46,8 Prozent und hat somit im Vergleich zum ersten Halbjahr leicht zugenommen. Das Unternehmen hat jedoch eine klare Zielvorgabe für den LTV von maximal 45 Prozent, die bereits für das laufende Geschäftsjahr erhöht wurde. Auch die Ratingagentur Moody's bestätigt das Potenzial von LEG, jedoch mit einem leicht negativen Ausblick aufgrund der hohen Zinsen und des Abwärtsdrucks auf die Bewertungen.
Trotzdem attestiert Ana Silva, Analystin bei Moody's, dem Unternehmen eine positive Entwicklung in Bereichen wie beispielsweise den Anstieg der Mieten, die hohe Vermietungsquote und das aktive Management der anstehenden Refinanzierungen.
Neben LEG stehen derzeit auch andere Immobilienkonzerne unter Druck. Die Abwertung der Portfolios hat Auswirkungen auf den LTV, der wiederum die Kreditbedingungen beeinflusst. Durch die gestiegenen Zinsen müssen sich Unternehmen wie Vonovia und LEG zu höheren Kosten refinanzieren. Um die Verschuldung zu reduzieren, ziehen viele Konzerne in Betracht, sich von einem Teil ihrer Wohnungen zu trennen.
Vonovia konnte so den LTV wieder innerhalb des Zielkorridors des Unternehmens von 40 bis 45 Prozent senken. Auch LEG meldete Verkäufe von mehr als 1600 Wohnungen in den ersten neun Monaten, um insgesamt rund 130 Millionen Euro einzunehmen. Insgesamt sind mehr als 5000 Einheiten vom Verkaufsprogramm betroffen. Die Refinanzierung der Fälligkeiten ist für LEG bereits gesichert, was dem Unternehmen einen guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt ermöglicht.
Daher hat LEG auch alle Fälligkeiten für das laufende Geschäftsjahr und die im Januar 2024 fällige 500-Millionen-Euro-Anleihe sowie weitere gedeckte Finanzierungen bereits erfolgreich refinanziert. Insgesamt stehen für die LEG relevante Fälligkeiten von Darlehen erst wieder ab Mitte 2025 an.
Für das dritte Quartal konnte LEG weitere Verkäufe melden und verzeichnete gestiegene Einnahmen aus Mieten und einen geringen Leerstand. Der wesentliche finanzielle Kennwert, der AFFO, wird laut LEG im Jahr 2024 in einer Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro liegen. Im laufenden Jahr wird das Unternehmen voraussichtlich das obere Ende der prognostizierten Bandbreite von 165 bis 180 Millionen erreichen.
Der Konzernchef von LEG, Lars von Lackum, gab bereits vor wenigen Wochen bekannt, dass die Mieten in Zukunft deutlich steigen werden. Dies sei notwendig, da allein die Materialkosten in den vergangenen drei Jahren um 30 Prozent gestiegen seien und auch die Gehälter erhöht worden seien. LEG will daher die Mieten so stark wie regulatorisch möglich steigern.
Mit 167.000 Wohnungen ist LEG der zweitgrößte börsennotierte Wohnungskonzern in Deutschland nach Vonovia mit 550.000 Einheiten. Auch im Vergleich zu TAG mit insgesamt rund 85.000 Wohnungen steht LEG auf dem zweiten Platz. Analysten raten durchschnittlich weiterhin zum Kauf der LEG-Aktie und sehen ein Kursziel von 75 Euro, was einem Plus von elf Prozent gegenüber dem aktuellen Kurs entspricht. Die langfristigen Aussichten für das Unternehmen sind positiv, da sich der Immobilienmarkt allmählich stabilisiert und LEG aktiv die Herausforderungen angeht.
