Deutschlands Immobilienbranche erwacht aus dem Dornröschenschlaf. Nach einem schwierigen Jahr, geprägt von zurückhaltendem Neugeschäft, steigenden Zinsen und erschwerten Finanzierungsbedingungen, gibt es nun erste Anzeichen einer Erholung. Immer mehr Unternehmen berichten von wachsendem Neugeschäft und Experten sehen die Finanzierungsbedingungen nicht mehr so restriktiv wie zuvor.
Ein wichtiger Indikator für die Stimmung am Immobilienfinanzmarkt sind die Aussagen der großen Konzerne, die in dieser Woche erwartet werden. Insbesondere wird gespannt auf LEG Immobilien, Deutschlands zweitgrößtes Immobilienunternehmen, und Vonovia, Marktführer mit über 548.000 Wohnungen im Bestand, geachtet. Die Fragen sind dabei immer dieselben: Wie widerstandsfähig erwies sich das Geschäftsmodell in Krisenzeiten? Und greifen die eingeleiteten Restrukturierungsmaßnahmen?
Der Auftakt machte am Montag LEG Immobilien und die Zahlen überraschten: Obwohl der Branchenriese einen hohen Verlust von rund 1,5 Milliarden Euro verzeichnete, liefen die operativen Geschäfte nach Plan. Besonders erfreulich war die Wachstumsrate der wesentlichen Gewinnkennziffer AFFO (Adjusted Funds from Operations), die den frei verfügbaren Cashflow darstellt und um über 66 Prozent auf 181,2 Millionen Euro anstieg. Aufgrund dessen wird eine Dividende von 2,45 Euro je Aktie ausgeschüttet, nachdem es im Vorjahr keine gab. Die Anleger reagierten positiv und die LEG-Aktie gehörte am Montag zu den größten Gewinnern im MDax.
LEG-Chef Lars von Lackum äußerte sich optimistisch und sieht weiteres Ertragswachstum sowie eine zunehmende Transaktionstätigkeit an den Immobilienmärkten in der Zukunft. Im Gegensatz zu einigen Wettbewerbern profitiert LEG von einem Fokus auf bezahlbares Wohnen für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen, was in der aktuellen Situation von Vorteil ist. Im Durchschnitt betrug die Kaltmiete bei LEG im letzten Jahr 6,58 Euro pro Quadratmeter, was einer Erhöhung von vier Prozent entspricht. Für dieses Jahr erwartet von Lackum sogar einen Zuwachs von 3,2 bis 3,4 Prozent.
Die Konkurrenz, allen voran Vonovia, die am Freitag ihre Zahlen vorlegen wird, verzeichnete im letzten Jahr eine durchschnittliche Kaltmiete von 7,58 Euro pro Quadratmeter. Analysten gehen davon aus, dass Vonovia diese Zahl bestätigen wird. Zudem wird über die Wohnungsknappheit berichtet, die sich bei Vonovia ähnlich darstellt wie bei LEG. Auch TAG Immobilien, die ihre Zahlen am Dienstag bekannt geben werden, bestätigte den Trend eines Rückgangs der Leerstandsquote. Experten schätzen die Lage als besser ein und setzen das Kursziel für die TAG-Aktie höher als den derzeitigen Kurs an.
Ein wichtiger Aspekt für die Profitabilität der Immobilienunternehmen sind Neuvermietungen. Hier erreichen die Preise in vielen Gebieten bereits zweistellige Euro-Beträge. Von Lackum warnt daher vor einem Erstarren des Wohnungsmarktes, da viele Umzugswillige aufgrund der Preisunterschiede zwischen Bestands- und Neumieten lieber in ihrer derzeitigen Wohnung bleiben.
Neben den Mieteinnahmen haben die Immobilienkonzerne in den letzten Jahren auch in der Finanzierung Vorsorge getroffen. LEG hat im November 2022 seine Geschäftsstrategie angepasst und bereits im letzten Jahr rund 2000 Immobilieneinheiten verkauft. Für dieses Jahr sind weitere Verkäufe geplant, um weiteres Eigenkapital zu generieren und den Verschuldungsgrad zu senken. Dieser ist im letzten Jahr auf 48,4 Prozent gestiegen, unter anderem aufgrund der gestiegenen Zinsen, und liegt somit über dem Zielwert von 45 Prozent. Zur Refinanzierung haben sich LEG und Vonovia zu neuen Wegen entschlossen und beispielsweise Anleihen in britischen Pfund aufgelegt.
Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF Real Estate Finance, bewertet die Lage als leicht verbessert, aber immer noch von einem schlechten Niveau ausgehend. Er glaubt jedoch, dass sowohl Finanzierungs- als auch Kreditnehmer sich besser an die schwierigen Marktbedingungen anpassen und somit die Krise gut bewältigen können. Die Branche ist demnach noch nicht über den Berg, aber auf dem Weg der Besserung.
